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購買二手房交易最全指南 購買二手房流程及費用明細

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二手房交易流程分為兩種，一種是有貸款的二手房交易，另一種是無貸款的二手房交易，兩種交易流程上略有不同 。并且，在交易過程中，購房人在不同的流程環節中，也需要留意特定的注意事項，以下具體分析 。

購買二手房交易最全指南 購買二手房流程及費用明細

文章插圖
本文知識點：
一、二手房交易全流程-有貸款流程、無貸款流程
二、二手房交易的十一個步驟中的避坑指南
二手房交易全流程
1、（有貸款流程）
第一步：簽買賣居間合同
第二步：第三方評估公司上門評估，評估公司會根據房屋情況向銀行提交評估報告，銀行將根據評估報告確定貸款金額 。
第三步：銀行面簽（買賣雙方到場），對于婚內房產，夫妻雙方要同時到場 。
買家需準備資料：夫妻/個人身份證、夫妻/個人戶口本、結婚證、夫妻/個人銀行流水
賣家需準備資料：夫妻/個人身份證、房產證
第四步：等待面簽審批通過（1-7個工作日），評估公司會根據房屋情況向銀行提交評估報告，銀行根據評估報告確定貸款金額 。
第五步：解押（需1-3個月，視具體銀行而定）
對于貸款未結清的房源，房東要向貸款銀行申請提前還款 。還款流程：① 向銀行核實提前還款違約金，一般而言，一年后提前還款都是免費的，如建設銀行、工商銀行等，當然，具體仍以銀行實際要求為準 。② 在銀行公眾號預約提前還款時間（需1-3個月，視具體銀行而定）③ 將“還款金額”存入關聯銀行卡④ 解押，銀行出具結清證明
第六步：辦理注銷
一般而言，主城區內的房源由銀行自動辦理注銷，但效率較低，趕時間的闊以通過中介或者賣家自己前往辦理；主城區以外的其他區域需要中介或賣家在房屋所在房管局辦理抵押注銷手續 。準備資料：夫妻/個人 身份證、房產證、銀行出具的結清證明
第七步：網簽,付首付,交稅,過戶（買賣雙方到場）
當天買方需要準備好除定金外的首付款及稅費 。如果是資金監管，需與銀行簽訂存量房交易資金監管協議并存入監管資金，網簽后需要等待銀行放款至房管局監管賬戶后再進行過戶 。
買家提交資料：夫妻/個人 身份證、夫妻/個人 戶口本、結婚證、首付款（只能銀行卡方式支付）、稅費款（只能銀行卡方式支付）
【購買二手房交易最全指南 購買二手房流程及費用明細】賣家提交資料：夫妻/個人 身份證、房產證
第八步：領取新房產證（網簽當日或次日）
網簽當日或次日，即可領取新房產證，如果是夫妻雙方購買，需雙方同時到場或通過公證書委托代領 。
買家需準備資料：夫妻/個人 身份證
第九步：辦理抵押（10個工作日左右）
買房前往銀行、房管局辦理抵押貸款 。買家需準備資料：夫妻/個人 房產證、夫妻雙方結婚證、夫妻/個人 身份證、夫妻/個人 戶口本
第十步：銀行放款（十五個工作日）
抵押完成后，一般而言15個工作日，銀行即可將貸款自動發放至買家銀行卡，交易基本完成 。
第十一步：拿鑰匙
2、（無貸款流程）
對于貸款結清或全款房源的二手房交易流程，仍然參照以上流程，其中第五步、第六步省略 。即可節約3個月時間，最快1個月即可交房拿鑰匙 。
二手房交易的十一個步驟中的避坑指南
第一步：查購房資格和查貸款資格 。
1、購房資格，看你在這個城市有沒有購房的資格，具體的話到住建部門那邊去問一下 。
2、你在這個城市有沒有貸款資格？
貸款資格分為三種，流水、征信和公積金存/繳 。
① 流水：你能貸多少錢
②征信：你能不能做貸款？
③ 公積金：你公積金賬戶里面有多少錢，繳了多少錢，能用多少錢，能不能用，具體需要向公積金和銀行咨詢 。
第二步：驗房
① 在合同生效前請務必查詢房屋產權及抵押情況 。
② 對于滿五唯一免個稅的房源，要白紙黑字體現在合同里
③ 和業主明確戶口遷出時間、學位使用情況
④看房首先要驗房，不要把驗房的流程留到最后交房的幾步里面去驗 。
⑤如果說你買的房子是有帶裝修的，包括裝修清單和裝修的照片一定要保存好 。
第三步：下定時注意，產權以及租約調查
下定一定要看到當天的產權調查，簡稱產調，具體關于產調怎么去看，我們以后再詳細說 。
如果說有中介，房產證最好壓在中介那邊，這個時候中介的作用就體現出來了 。
可以防止兩種情況出現：①防止房東一房兩賣②防止房東把這套房子再去做抵押 。
還需要核查租約，因為一般情況下，出售帶有租約的二手房，是需要簽訂“同意書”的，因為租客有優先購買權 。
第四步：首付，房東如果說有貸款在還貸的，要利用你的首付把房子貸款解押出來 。
第五步：網簽，網簽當天要拉一個最新的產調，同時速度快一點的話，一天之內或者說兩到三天，我們就會去銀行辦理我們的按揭貸款 。
第六步：交稅過戶，當銀行的貸款審批通過后，就進入到交稅過戶環節，過戶當天拉一份最新的產調 。
第七步：抵押登記證
過完戶后，交易中心會出抵押登記證和房產證，出了房產證和抵押登記證后，中介或我們自己的銀行，會去交易中心拿我們的抵押登記證 。這個抵押登記證的話就會放在銀行里面 。
有些地方沒有抵押登記證，直接是房產證 。有的地方是將抵押登記證放在銀行進行存檔的，當你的貸款還清之后，銀行認證才會給你，你再去做解押，每個地方的政策不一樣 。
第八步：放款
銀行收到抵押登記證后，就進入到放款環節 。
第九步：結尾款
在付首付時，一般會留個尾款，結完尾款之后，我們就進入到交房環節 。
第十步：清點檢查
①物品的清點，如果說有裝修的話，要檢查一下家具，原來說好的東西現在檢查一下是否損壞 。
②檢查物品是否齊全 。
③檢查水電煤過戶以及物業的交割
第十一步：所有的東西全部辦完之后，到交房環節要提前留意產權證辦理的注意事項 。
注：以上內容來源于網絡綜合整理 具體政策以各地信息為準 。

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